峰会笔记 | 罗军:大住宿变革下的民宿新时代 - 酒店资讯 - 酒店高参

峰会笔记 | 罗军:大住宿变革下的民宿新时代

2019-09-11 11:39:57  •  酒店资讯
【酒店高参】大住宿业发展得其实非常快,但是我们身临其中往往没有什么感觉。我认为我们要用有意义的眼光去看待这个世界,让这个国家,让旅游住宿业变得更美好

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2011年,也就是八年前,我们开始做了碎片化的非标准酒店逻辑的生意。一个是在北京的公寓民宿线上预订平台途家,一个是在三亚做的线下分享住宿的运营机构斯维登,现在这两家企业都已经有了一定的规模。

那么,我8年前做这件事的逻辑是什么呢?我们现在做的住宿模式一般被称为民宿、短租、非标等等很多名词概念,我认为“非标”这个词儿其实不太对,非标不是没有标准,而是非酒店标准。民宿、短租做到今天,最大的问题是还是服务的稳定性。世界各地的酒店产品服务标准都差不多,连锁化程度很高,因此我们去到哪里都比较放心。但随之而来的,这种标准化也会让客人觉得平淡无奇,没有惊喜。但民宿的不确定性却能让人有不同的感觉,有可能是会让你尖叫的惊喜,当然也有可能是令人怀疑人生的失望。是什么导致民宿服务的稳定性很差?原因是缺乏连锁运营的管理。

今天我带来了一张图,是关于整个民宿市场的。我们做了一个小分类,一方面按照时间住的长和短来分,另一方面按照地点特性,也就是城市和旅游地来分。在城市范围内时间比较短的,叫做城市短租,现在简称为短租。其实,短租有很多种。几年前我提出一个概念叫做RBO(Run by owner),也可以称之为homestay。举个例子,我是一个房东我有一个别墅,我住了一间还有几间房空着我招待你来住,付多少钱大家商量一下,通过社交平台达成协议。RBO在全球许多欧美国家很流行,大多数因为外国人的文化与性格很open,喜爱社交,他们富有了以后,有了房子就愿意接待一些陌生人来住,在交流中房东也会得到很多快乐。

但在中国,大家对这样的事情似乎兴趣不大。主要原因是有房者大多工作都很忙,没有时间打理房子,更别提接待房客,所以他们选择把房子托给了机构来运营和管理。这就是第二种情况,我用一个名词叫RBA(Run by agent),现在中国这方面的市场做得不错,很多家在做,规模稍微大一点有一万套房源左右,模型也各种各样。

城市范围内时间长的,就是长租。长租跟我们这个行业没有关系,而且长租都是“国家队”做的。这种长租项目一般数量都在十万套、八万套,这需要拥有很大的资本去做。

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长租和短租完全分开,其中还有一个分类是中租,我举两个例子。当家里房子要装修的时候,你会选择住哪儿?住酒店比较贵,而且不能烧饭没有冰箱,生活不方便,租个长租房四五个月又没人愿意租给你。这个时候,你就会去找一个三房两厅,和家里情况差不多的地方,比如斯维登。你在我这里住5个月,房子装修结束以后,空气散完,你和家人再离开。第二个例子,比如医院门口,斯维登的公寓房特别受欢迎。病人住院的时候,家人住在附近,我们的公寓里有厨房冰箱洗衣机,可以给病人做可口的饭菜,炖个鸡汤,还能帮他换洗衣服,非常方便。这就是中租,是刚需。

当然,还有一个概念叫长租和短租结合,因为长租和长租之间必定存在缝隙,这个缝隙就是洼地。我们也做了很多这样长短租相结合的案例。

旅游地就是周边游和度假两块大市场。未来度假机会比较多,现在大家都忙着挣钱,所以基本上不度假,即便度假都是往国外飞,比如上海人很少有人跑到苏州度假两个星期的。但是我们认为未来这种现象会有所改变。

我前一段时间连续跑了日本和加拿大的庄园、农庄,它的经营方式是PM(Property Management),大规模的资产管理。我们发现国内和国外在产品服务上还是有蛮大差距的,当然我们也有领先的地方。比如国外定房间的程序非常复杂,但是我们中国现在就能够说走就走。我们科技化的投入很高,成长度也非常高。

这些类型分清楚以后,你就不会浅薄地讲到底是短租还是公寓还是民宿。斯维登就是从大规模PM模式开始做的,虽然我们做短租,但是我们做的是集中式的,一栋楼30套、50套、80套。这样的模式,传统酒店管理公司会很难管,为什么?酒店管理一般包括整栋楼,甚至一个园区。但我们可能只拥有几层楼,上下楼层间,它是碎片化的。人力资源上,一个酒店至少要有收益管理负责人、前台和各种不同岗位的人员。但在斯维登,总共我们可能就配10个人,这其中连客房阿姨都包含了。所以,我们对系统的要求极其高,还要配置独特的SOP以及“去中心化的中心点”管理模式和运营逻辑。

非标住宿如何实现规模发展,重点就在如何获取房源。获取房子的来源有很多逻辑,我们将这个市场定义为一级市场、二级市场、三级市场。

一级市场,就是与开发商合作。截至目前,我们已经与1200家房地产项目进行了合作,通过安心管家、开放式托管、全民房东和交换入住等解决方案,提升项目的综合价值,助力开发商销售。

二级市场,即从房东个人处拿到房源,斯维登负责托管运营。许多投资性房产、异地房产,房东买了房子以后也不常住,空置率高,那么你和斯维登合作,房东不住的时候我们帮你打扫和保养,有客人来入住,利润对半分,何乐而不为。这就是分享住宿。像这种房东委托给斯维登运营和管理的,公寓、别墅都有很多。

三级市场是什么?基本上是个体经营的民宿客栈老板。一般只有几十间房体量时他们都能应付过来,但是超过一百间体量时他们就应接不暇了。那怎么办呢?我们可以帮他们运营管理。

目前来说,斯维登在全国280多个目的地运营超过54000套房源,已与1200多个房地产项目进行合作,海外业务已拓展至澳大利亚、加拿大、柬埔寨、美国、希腊、泰国等国家。

大住宿业发展得其实非常快,但是我们身临其中往往没有什么感觉。我认为我们要用有意义的眼光去看待这个世界,让这个国家,让旅游住宿业变得更美好,谢谢大家。

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