佳兆业酒店集团总裁助理何涛:危机与发展,重资产酒店的轻资产之路 - 酒店资讯 - 酒店高参

佳兆业酒店集团总裁助理何涛:危机与发展,重资产酒店的轻资产之路

2020-04-22 18:13:31  •  酒店资讯
【酒店高参】传统意义上的酒店轻资产,更多是成功的总结。而真正拥有宝贵的轻资产的其实是那些拥有大量重资产的酒店集团,同时经历过投资人、建设者、管理者,这三位一体的企业产。

4月22日,“酒店高参”在线上主办2020中国酒店运营线上峰会,全天超过10小时视频直播,30位酒店行业大佬齐聚峰会,从五大模块聚焦酒店业的复兴与发展,将吸引10W+酒店业同仁们在线观看探讨。

传统意义上的酒店轻资产,更多是成功的总结。而真正拥有宝贵的轻资产的其实是那些拥有大量重资产的酒店集团,同时经历过投资人、建设者、管理者,这三位一体的企业产。以下为佳兆业酒店集团总裁助理何涛的分享:

各位酒店业的同仁,大家好,首先感谢酒店高参举办的“2020中国酒店运营线上峰会”,佳兆业酒店集团很高兴作为峰会的冠名单位参加此次活动,我本人很荣幸受邀在此次峰会与各位酒店业的同仁交流与分享。本次与各位探讨的话题是“重资产酒店公司的轻资产之路”。

开篇先和大家分享一幅油画,这幅油画是收藏在法国的凡尔赛宫里的一副作品,它位于伏尔赛宫南侧的配电一侧,在配电里有一条号称战争画廊,这条画廊里大概收藏了33幅作品,描绘各种战争,其中大部分反映的是1337年至1453年的英法百年战争。我分享的这副油画,描述的是发生在1453年的卡斯特隆战役,这场战役也标志着英法百年战争的结束,标志着法国最终取得了胜利。

在此次战役中起到关键是法兰西军队大量使用了火炮。据记载,此次战役中,法兰西部队一次性使用了300门火炮,英国部队的重型攻击舰,也就是英格兰长弓,这种冷兵器显然不是火炮的对手。

那么中国酒店业的黄金10年,和火炮到底有什么关系?中国酒店业的发展其实是得益于房地产黄金10年的发展,通过酒店烘托楼盘的高端大气上档次,成为开发商拿地的标配。当年的酒店,特别是高星级的国际品牌酒店,这些重资产就像卡斯特隆战役中的那300门火炮一样,一通齐射,炮弹铺天盖地,对手很难有反手之力。

很多酒店人,特别是从事高星级酒店工作的朋友们,可能都有这样的感受。10年前或者5年前,那段日子是比较好过的,不愁业绩,地产的大佬们也不会盯着酒店板块的营收。但事实上那段时间的岁月静好,只是以房地产开发的巨额利润来忽视酒店重资产投入的长达30年甚至40年的投资回报期的关注为代价。

后来房地产进入了所谓的白银时代,近几年我和很多同行一样,开始感受到地产板块的高管们越来越多地参加酒店板块会议,开始关注 revenue、ADR、OCC。地产商们对新酒店项目的评估开始更多考虑单房造价、10年现金流、投资回报期等指标。

一方面,重资产酒店在地产开发时的重要作用,以及在住宅类房地产销售过程中带来的溢价,无法在酒店板块的经营报表中得以体现。另一方面投资方开始对开发率、能耗等具体的经营细节给予指令性的要求。管理直插运营一线,这令酒店从业人员开始不太适应,因为在建筑初期的选址、单房造价、均摊面积等就存在硬伤,很难通过努力提升5%或者10%的利润去填补的。因此这使得重资产酒店集团只能在白银时代负重前行。

那么重资产的酒店还有价值吗?我想从几个维度和大家进行探讨,包括商业价值、金融价值,产业价值。

从商业价值方面,我想我们可以从不同的角度分析酒店,但是从地产的类型来说,区别于住宅、商品房,酒店可以划归为商业地产的一种,我认为也是商业地产中最复杂的一种。这也是为什么很多酒店集团划归在商业集团旗下的原因之一。

如果有参与过酒店筹开的朋友,可能会对酒店开业需要办理的六七十个证照,需要接触众多的政府管理部门感触至深。

从运营的角度看,酒店涵盖了住宿、餐饮、会议、健身、美容等服务,而大型的综合性酒店还涉及展览、乐园、演绎,甚至博彩。现在酒店业掀起的跨界风,很多酒店还要去开展各种各样的新零售,所以重资产酒店日益成为流量入口,成为营销的平台。那么如何挖掘流量价值也成为了酒店运营新话题。

商业地产中的商场,它的运营模式,原来是B2B,也就是商场对商家进行招商以及进驻商场之后的管理。现在商场也已经开始从B2B向B2C转变。也就是商场将协助入驻的商家对接消费者,帮助商家、吸引消费者。

作为商业地产的一种业态,酒店实际上也越来越凸显流量入口的价值,这也给酒店人越来越多跳出传统酒店做酒店的思路。而酒店客户和酒店自身定位,它具有天然的适配性,因此酒店所带来的流量更加聚焦,更加精准。

从经营流量的角度探讨,酒店不单单是利用自身的流量,同时也需要不断打通各个板块的外界流量。比如打通航空公司的会员流量,打通商场机构的顾客流量,打通金融理财机构高净值的客户流量,打通购房客户流量等等,那么你是否能获得这些流量?你能否打通这些流量,你是否能将这些流量运营好呢,这就是另外一个话题。

但是我觉得这也许会成为酒店公司在激烈的竞争中获取胜利的另外一种重型武器,分析完了商业价值,我想我们再提一提重资产酒店的金融价值。

从传统的抵押性贷款、开发贷,到后面各种的贷款、供应链金融、Rits等等,他们不但要深度发掘酒店重资产中的物业价值,还要对未来收益、应收账款、供应链、供应商货款等方面进行整理和包装。

如果地产和建筑在开发早期就进行了抵押贷款,现在的收入又作为抵押贷款的还款来源被锁定,那又该怎么办?现在还有一些金融机构开发出了新的玩法,就是传统的包房业务展开融资。

现在酒店的金融属性以及它的金融价值已经显露无疑了,但这也令很多长期以来埋头致力于提升酒店服务品质、提升房价、提升开发率、降低人房比、降低能耗的从业人员很难适应,相应的资产管理人这个概念也就应运而生。

接下来谈产业价值。狭义的酒店产业往往是指一个建成的酒店,其酒店的管理公司一般都是我们较熟悉的,如:万豪、洲际、雅高、锦江、华住等。但是从过去大家所说的上下游产业,到后来所提出的全流程管理,现在已经有全产业链这个概念,重资产酒店产业运作早已远远超过了日常经营管理这个层面。

在前期地块建筑的开发、收并购,到如何利用酒店品牌对大型综合性项目的开发进行赋能,再到建设期,如何把控满足标准和降低成本的平衡,然后建成后进入了酒店管理。

那么前期的开发收并购品牌、赋能建设设计,与中期的酒店管理相比,在时间跨度上是比较短的。大家都知道一份国际酒店的管理合同,通常都是15年到20年,甚至有的达到25年到30年,国内自主品牌也基本上是8~10年。当然不排除一些小的或者是一些新锐的品牌在合约期限上有所放松,但是一个酒店项目的前期工作往往需要的只是三五年甚至一两年就完成了。但正是这些前期工作,往往决定了一家酒店的DNA,决定了中后期管理的成败。

佳兆业酒店集团目前提出了酒店全产业链综合业务,即投、融、建、管、退。在重资产酒店运作的过程中,积淀和积累了大量与有形资产和无形资产相关的价值。今天的话题是重资产酒店公司的轻资产之路,所以我们要聊一聊什么是轻资产以及轻资产的价值?

传统意义上酒店轻资产,我认为更多是成功的总结。其实成功的总结就是告诉后人,你按那条路走就好了。但是如果用逆向思维去思考那些失败的经验,或者说我们不要用失败这个字眼,那些走过的弯路,那些曾经跌过的坑,那些曾经遇到的各种各样的挑战,也许对比这些成功的案例,也是一笔宝贵的财富。特别是对于那些正准备投资酒店重资产的业主,准备租赁物业进入酒店行业的投资人,这些比成功的经验总结更有价值。

那么一个问题就摆在我们面前,谁更拥有这些宝贵的轻资产?只有那些真正拥有大量重资产的酒店集团,同时经历过投资人、建设者、管理者,这三位一体的企业,才真正能够拥有这一笔轻资产。

佳兆业酒店集团未来将拥有22家酒店,其中已经开业了10家酒店,包括自有的品牌系列,和与国际品牌合作的万豪系列、雅高系列、洲际系列、美高梅系列等,这些酒店都是佳兆业酒店集团是从土地获取、规划、定位、设计、施工、装修、筹开,一直到后期的运营管理,全面覆盖了投融、监管这些环节。

那么大平台的资源指什么呢?重资产酒店集团很多时候都有地产集团的背景,佳兆业酒店集团也一样,但是佳兆业集团不单单是地产集团,目前我们拥有22个业务板块,涵盖了地产开发、城市更新、物业管理、还有金融、文体、旅游、商业、航运、物流、医疗、大健康、教育等等。各个业务板块都拥有自己的会员。而流量管理就是需要利用大平台资源。目前佳兆业酒店集团正致力于打通各个业务板块之间会员流量的互动。

那么第三点,如何提高非标产品的能力。对于标准化的酒店产品,已经有很多成功的案例了,但是从增量时代到存量时代,酒店人将面对越来越多的非标产品,习惯了标准化产品的传统操作,如何驾驭非标产品呢?

这既是一种能力,也是一种轻资产。佳兆业在业界被誉为旧改之王,也在今年被评为“2020年中国房地产城市更新优秀企业”的第1名。伴随着城市更新的步伐,佳兆业酒店集团面对着大量的非标酒店的评估、建设和运营管理。

对于非标产品的把控,我们积累了丰富的经验。同时我们也提及如何能把控一个综合项目中的多品牌战略,平衡不同品牌、不同档次酒店之间的冲突和竞争。

佳兆业酒店集团的口号是:成为全产业链服务商的领航者。未来三年,佳兆业酒店集团将有22个酒店项目,遍布全国10个大中城市,总的物业面积将达到90万平方,总的客房数接近6000间。同时我们也打造了佳兆业酒店自己的品牌,对标五星级的铂域系列,中端的佳兆业可域和佳兆业可域精选。

最后,再次感谢酒店高参举办的此次活动。佳兆业酒店集团非常希望与业界各位同仁共同探讨轻资产这个话题,也希望对酒店项目融、投、建、管、退全产业链中任何一个环节有服务需求的朋友与我们联系,我们将为你们提供轻资产服务。我们希望和所有的朋友携手,一同打造酒店业美好的明天。

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